Acheter avant d'avoir vendu : risqué ou pas ?

Les taux d'intérêt sont au plus bas, les prix immobiliers ont encore baissé au 3ème trimestre 2014, et vous vous dites que pour changer de logement, il n'y aura sans doute pas de meilleures conditions de marché. Justement, vous avez vu une annonce où le bien présenté correspond précisément à vos critères. Vous aimeriez bien le visiter mais voilà, vous êtes propriétaire... et vous ne pourrez pas l'acheter sans vendre votre logement actuel pour financer ce nouveau projet ! 

Vendre obligatoirement avant d'acheter, en prenant alors le risque de passer à côté du logement de vos rêves ? Pas nécessairement. Les prêts relais ont beaucoup évolué ; voici l'occasion d'actualiser vos connaissances sur le sujet. 

Concrètement, un prêt relais s'envisage quand : 

- Vous ne souhaitez pas passer à côté de votre coup de cœur mais refusez de vendre votre logement actuel moins cher, sous prétexte de le vendre plus vite. 
- Vous ne voulez pas vendre votre logement actuel avant d'avoir trouvé le prochain, et refusez de courir le risque de passer par la case "location" et gérer un énième déménagement avec tous les changements que cela suppose. 

Ce qu'il vous faut, c'est une avance temporaire d'argent pour réaliser votre acquisition et la possibilité de rembourser le prêt qu'une fois que vous aurez vendu votre logement actuel. 

On se souvient des conditions drastiques et des taux prohibitifs que proposaient les banques pour ces crédits relais ; aujourd'hui, les choses ont bien changé !

A titre d'exemple (mais n'hésitez pas à vous renseigner auprès de votre banque pour connaître ses offres), le Crédit Foncier propose, dans le cadre d'une opération exceptionnelle menée en partenariat avec CENTURY 21, un taux sur l'achat-revente de 2,5% annuel (soit un taux quasi identique à celui proposé pour un prêt classique, quand habituellement les prêts relais sont autour des 3,25% !!). 

Cela vaut pour tout emprunt contracté entre le 1er octobre et le 30 novembre 2014. Vous bénéficiez alors d'une avance de 70% sur le prix de votre logement actuel (après estimation de votre bien réalisée par un expert du Crédit Foncier) et vous avez ensuite 2 ans pour le vendre… de quoi éviter toute précipitation, surtout lorsqu'on sait qu'en moyenne, un bien se vend en 94 jours (soit à peine plus de 3 mois). 

Durant toute la période où vous n'aurez pas encore vendu, vous n'aurez que les cotisations d'assurance à payer ainsi que les mensualités de l'éventuel prêt classique que vous aurez contracté pour compléter le montant apporté par le prêt relais. Vous ne rembourserez le crédit relais et les intérêts d'emprunt qu'au moment de la revente. 

En outre, pour vous éviter de devoir payer à la fois les mensualités de votre actuel logement et celles du nouveau, le Crédit Foncier s'engage à racheter votre ancien crédit et à l'intégrer dans votre nouveau prêt. C'est un calcul gagnant, car les taux d'intérêt actuels sont très avantageux et inférieurs à ceux dont vous avez bénéficié pour votre ancien crédit. 

Enfin, si finalement votre logement se vend plus cher que prévu, vous pourrez soit conserver la somme pour améliorer votre quotidien, soit l'utiliser pour rembourser une partie de votre prêt sans payer d'indemnités de remboursement anticipé.

Exemple de financement

Hugo et Julie, actuellement propriétaires d'un appartement, ont eu un coup de cœur pour une maison ancienne dont le prix s'élève à 330 000 €. Les frais de notaire et de garantie s'élèvent à 25 000 €. 

Pour financer cette maison, ils souhaitent vendre leur appartement actuel dont la valeur a été estimée à 270 000 € par le Crédit Foncier. 
Il leur reste un prêt en cours de 15 000 € à rembourser sur ce bien. 
Le montant total à financer dans cette opération est de 370 000 €. 
Le rapport d'expertise fait ressortir une quotité de relais à 80% de la valeur du bien à vendre. Le montant du crédit relais sera donc de 216 000 €. Les clients compléteront le financement avec un prêt long terme de 154 000 €.

PS : Convaincu, vous voulez estimer votre bien ?